... , er blevet gentaget de samme og de samme spørgsmål fra klienternes side uanset nationalitet - være sig spaniere, italienere, danskere og englændere - spørgsmål der virker enkle og simple, men med en langt mere tungtvejende baggrund.

De spørgsmål, jeg henviser til, er dem der knytter sig til den totale sikkerhed ved retssager og i visse retslige sammenhænge, som for de implicerede parter, der anlægger sagen, er indlysende klare.
Således kommer vi daglig ud for i vores praksis, hvilket er helt logisk, at klienten vil sikre sig, at der ingen problemer vil være i denne specielle sag, og hvis der endelig skulle være det, vil klienten vide, om han er sikret følgende: "Skulle der nu opstå problemer i sagen, får jeg så mine penge tilbage igen?"

I andre typer sager, som f.eks. i ejendomshandler, hvor man køber nye lejligheder direkte fra promotor, er det mest "brugte" spørgsmål: "Hvis nu promotor går konkurs, får jeg så mine indbetalte penge retur igen?"
Eller i forbindelse med underskrivelse af en købskontrakt: "Hvis nu sælger vælger ikke at sælge til mig alligevel, får jeg så mine penge retur igen?".

I vores advokatforretning får vi altså daglig dusinvis af næsten ens spørgsmål. Advokatens job er at sørge for den størst mulige sikkerhed for sin klient ved at forsøge "at sikre", at såfremt der opstår problemer hen ad vejen, så vil vi være dækket ind, så vi kan få klientens penge retur eller i hvert fald vil kunne vinde en retssag, hvis den kommer så langt.

Når vi taler om at "sikre", opstår der ofte en fejl i opfattelsen af dette ord, da mange opfatter det som "underforstået", at en sikring er automatisk. Vi taler faktisk om et tvetydigt ord. Det betyder, at i jura er intet automatisk, alt behøver en sagsbehandling, i nogle tilfælde en retssag for at komme frem til en løsning på sagen. Og så kan man have lavet den allersikreste, den allerbedste, den mest omfattende kontrakt - deri ligger sikkerheden - men intet er automatisk.

Det er således fuldstændigt korrekt, at når f.eks. en købskontrakt er lavet med det største sikkerhedsmæssige indhold, så er forarbejdet for en eventuel retssag på plads, men intet er automatisk. Der findes ikke den advokat, være sig dygtig, anerkendt og årvågen, eller den notar, som kan få noget indenfor jura til at være "automatisk". Alt indenfor jura er relativt.

Lad os tage et eksempel for bedre at kunne forklare, hvad det er, vi mener:

Vi skriver under på en privat købekontrakt på købernes vegne. Sælger modtager et beløb (udbetaling), og i kontrakten bliver vi enige om, at der skal gå fem måneder, før der skal tages skøde. Indenfor disse fem måneder handler sælger lejligheden igen til tredjeperson. Denne tredjeperson køber i god tro uden at vide, at boligen allerede er solgt til f.eks. vores klienter. Tredjemand ønsker at tage skøde omgående, hvorfor der skrives under ved notaren, og skødet indleveres til registret (tinglysning).

Når vi så på den første købers vegne fem måneder efter udbetalingen skal til at skrive skøde under, så befinder vi os pludselig i en situation, hvor der ikke er nogen ejendom at overtage, idet sælger har solgt til tredjemand i mellemtiden, og tredjemand har tinglyst sit skøde i eget navn i fuldstændig god tro.

I dette tilfælde har vi naturligvis med en strafferetssag at gøre, hvor sælger endda vil kunne blive anklaget og fængslet for bedrageri, hvis han ikke længere er i besiddelse af førstekøbers penge, således at disse kan tilbagebetales. Bliver udgangen på en sådan sag, at sælger kommer i fængsel, er det godt og retfærdigt, - men - køber får ikke sine penge retur, hvis han ikke har nogen, for man kan ikke plukke håret af en skaldet. Men sælger får en straf.

Hvem skulle kunne sikre og garantere, at dette aldrig vil kunne ske?
Selv ikke den allermest perfekte kontrakt i hele verden vil kunne forhindre ovennævnte situation og forbrydelse. Ligeså lidt som det er muligt at garantere og sikre, at ingen vil stjæle din taske eller pung, når du går på gaden.

Det eneste man kan gøre er at sikre sig at få lavet den bedst gennemtænkte kontrakt, men alt hvad der har med penge at gøre medfører en risiko. I visse situationer en stor risiko og i andre en mindre - men der er altid en risiko. Og det er her, at advokatens forarbejde kommer ind i billedet.

Vi har haft en sag som den beskrevne. Det var - heldigvis - ikke vores kontor, der havde lavet købskontrakten. Det var klienten selv! Meget dygtig mand - og så på dansk! Vi så allerede med det samme, der ikke var den store mulighed for at vinde sagen, således som kontrakten var udfærdiget. Klienten kom til os for at få sagen i retten. På trods af vores advarsel om, at det var en tabt sag på forhånd, ville klienten have sagen i retten, da "retfærdigheden måtte ske fyldest". "Sådan var det i Danmark, så var det vel også sådan i Spanien!". Vi tog sagen i retten, og tabte. Så appellerede vi sagen, og vandt. Men sælger havde i mellemtiden betalt sin private gæld med alle pengene og ejede ikke en klejne - så vi vandt sagen på vores klients vegne. Men han fik ingen penge retur. Han fik en udgift til en retssag, og sælger fik nogle år på Hotel Gitterly. Retfærdigheden skete fyldest.

Et andet eksempel kunne være i relation til forsikringer. Husforsikringer, bilforsikringer, 10-årige byggeforsikringer på nybyggeri etc.. Disse forsikringsselskaber er jo forpligtet til at betale, såfremt betingelserne i policen er opfyldt for udbetaling af en forsikringssum i relation til - hvad der nu måtte være sket. Men i mange tilfælde nægter forsikringsselskabet af udbetale en forsikringssum, og den eneste mulighed for at få dem til at betale kan være, at sagen ender i retten. Og dette med alle de omkostninger, som en sådan retssag medfører, hvilket igen vil sige, at ikke engang en forsikring, kan forsikre os om noget som helst. Igen - intet er automatisk. Men sørg for at vælge et forsikringsselskab, hvor man føler tryghed, hvor man i det mindste kan ønske sig i tilfælde af en sag, hvor man skal have et beløb udbetalt, at de ikke siger: "Beklager, men i denne sag kan vi ikke ........ bla, bla, bla".

Vi vil kunne udfylde hele Solkysten med eksempler, således at læserne kan boltre sig i alle de sager, vi har været involveret i med hensyn til sikkerhed på den ene eller anden måde. Det er nok for kedeligt, så vi vil nøjes med at sende et budskab om, at intet - overhovedet intet - er automatisk, når vi taler jura. Sørg for at en advokat udfærdiger den bedst mulige kontrakt ved ejendomshandler, således at forarbejdet i det mindste er på plads, hvis der kommer en retssag ud af det, men ingen i hele verden vil kunne sikre, at det går helt automatisk med tilbagebetaling af penge eller opfyldelse af retfærdighed.

Dermed ikke være sagt, at når man nu alligevel ikke kan garantere klientens sikkerhed, så er det vel lige meget med en advokat. Det vigtige er at forstå, at advokater ikke er små guder - men lad os kalde dem disciple der arbejder for disse guder - som har muligheden for at bruge de juridiske værktøjer, således at tingene gribes an på den rette måde for klienterne, og der gives den størst mulige sikkerhed, der nu engang kan gives i hvert enkelt tilfælde med den sagkyndighed en dygtig advokat er i besiddelse af.

Javier García León,
advokat hos León & Christiansen
Oversat af Lonnie Christiansen

Tilmeld nyhedsbrev

Version til udskrift · Send til en ven

---