Men vi løber dagligt ind i nye aspekter, som kan være svære at forklare for vores klienter, uanset om de er spaniere eller englændere, fra Norge eller fra Danmark.

Vi har også tidligere berørt det, at der i en ejendomshandel er mange mennesker involveret, som hver især har deres interesse at beskytte – det kan være bankens advokat, købers advokat, sælgers advokat, ejendomsmægleren og notaren.

Endvidere har vi skrevet om, at en ejendomshandel er en fuldstændig frivillig sag mellem køber og sælger, hvor betingelserne er aftalt på forhånd – og at en kontrakt kun træder i kraft, såfremt der går noget galt mellem parterne, eller såfremt der alligevel er ting, der ikke har været helt klart fra starten – og det er desværre i 99 pct. af tilfældene at det sker, hvorfor en kontrakt er meget vigtig at have i enhver handel. Ikke en hjemmestrikket kontrakt, som mange danskere desværre præsenterer os for, men en juridisk bindende kontrakt.

Som alle ved, så er det købers og sælgers advokats arbejde at udforme en juridisk bindende kontrakt samt at forberede selve handlen m.h.t. det nye skøde. Imedens vi venter på, at det skal blive skødedato, skal købers advokat sørge for at indhente dokumentation som f.eks. kopi af sælgers skøde, tingbogsoplysning, kopi af sidst betalte ejendomsskat, gældscertifikat fra kommunen over de sidste fire år, oplysninger på banken, hvis der er gammelt lån til aflysning og oplysninger om eventuelt nyt banklån. Endvidere skal vi som købers advokat bruge kopier af såvel lys- som vandregninger samt comunidad-oplysninger.

Som man kan se, er det en længere procedure.

Såfremt viljen til samarbejde er tilstede, så er det ikke nogen sag. I en ejendomshandel burde viljen altid være tilstede fra sælgers side til at aflevere udbedt dokumentation, men sjovt nok, så opfatter sælger (eller sælgers repræsentant, som ikke altid er advokat) fra tid til anden et sådant krav som besværligt eller ligefrem ligegyldigt.

F.eks. kan man som købers advokat komme ud for store problemer med at få fat i ibrugtagningstilladelse, 10-årig byggeforsikring eller andre relationerede dokumenter, for dem er sælger ikke nødvendigvis i besiddelse af. Ikke desto mindre er det sælgers ansvar at fremskaffe disse dokumenter, hvis købers advokat beder om dem.

Problemerne bliver til virkelighed, når en bank, der skal give lån til køber, udbeder sig nogle af disse dokumenter, og sælger ikke er i besiddelse af dem og ej heller kan skaffe dem eller ikke ønsker at medvirke til at skaffe dem.

Hvad sker der, hvis sælger ikke udleverer de dokumenter, som købers bank udbeder sig?
Såfremt der ikke er lån inde i billedet, så skal køber tage beslutningen om de manglende dokumenter til trods for, at hans advokat mener, at de skal være tilstede. Men hvis der er nyt lån, så er det altså banken, der bestemmer.

Dog er det sådan, at ikke alle de dokumenter, som bankens advokat beder om, er lige vigtige.
Og dette skal ses i relation til, at såfremt banken ikke modtager de udbedte dokumenter, så kan de i visse tilfælde nægte at give køber lånet. Det kan skabe store problemer for både køber og sælger, idet den udbetaling, der er sket til sælger, kan komme i fare. Man kan i visse tilfælde skrive ind i kontrakten, at købet er betinget af, at køber kan få sit banklån, og således ophæves handlen inden en vis dato, så sælger skal tilbagebetale beløbet til køber. Men det er de allerfærreste sælgere, der vil gå med til denne klausul i kontrakten.

Står den der således ikke, og vil køber ud af handlen grundet ovenstående, og sælger ikke vil betale beløbet tilbage, så har vi altså et problem, som uden den gode vilje vil ende i en retssal. Og selvom man ikke har været involveret i nogen retssag i Spanien, så tror jeg at alle ved noget om, hvor langvarigt det er eller kan være.

Og sådanne retssager kan give store problemer, idet loven intet sted foreskriver, at sælger er pligtig at udlevere disse dokumenter ved et salg.

Såfremt vi agerer som køber-advokat, så vil vi altid i god tid begynde at bede om dokumenterne fra sælgers repræsentant, men ikke altid får vi dem, før vi skal til notaren og skrive skøde. I situationer, hvor sælger ved notaren ved underskrift af skødet, ikke kan fremvise de udbedte dokumenter såsom betalt comunidad, betalt ejendomsskat, betalte regninger for lys og vand, så er det et cirkus uden lige. Disse dokumenter er obligatoriske at fremvise. Er der advokat på fra både køber og sælger, så er problemerne som regel noget mindre, idet man kommer til en fælles aftale omkring problemet.


Men agerer sælger alene, så får han ofte en lang næse – for der bliver ikke skrevet skøde under, hvis købers advokat ikke har mulighed for at sikre sig, at ejendommen er gældfri.

Og så har vi igen problemet – for det er svært for køber at forstå, at man virkelig har nægtet at skrive under på deres nye skøde og betalt sælger sine penge, ”bare fordi vi ikke kunne få bevis for, at sælger er gældfri”. Ja – men vi kan faktisk i nogle tilfælde tale om mellem 5.000 og 7.000 euro i gammel gæld til alle mulige forskellige ting, der fortsat vil ”tilhøre” den pågældende ejendom – så kære klienter, prøv at forstå dit advokatkontor, når det trækker ud med at skrive dit nye skøde under – der er en god grund til, at du måske skal vente en måned ekstra på at overtage og få nøglen.

Og endelig – så har du jo valgt at bruge advokat, for at alt skal være korrekt ved denne handel – så hvorfor så blive sur, når vi sørger for at alt er korrekt rent økonomisk – det er der nemlig ingen som helst grund til – vi gør, hvad vi bliver betalt for.

Tilmeld nyhedsbrev

Version til udskrift · Send til en ven

---